“以房养老”险些“老无所依”,法院预警：风险太大，真假难辨

北京日报客户端

2019-10-08 11:00:35

“以房养老”保险推出后一直遭受冷遇，但“以房养老”的骗局却很“热”。杨老太就险些因此变得“老无所依”。海淀法院8日判决，帮杨老太要回了房产，但是法院也提醒老年人，“以房养老”真假难辨，法律风险太大，不要轻易尝试。

骗局：糊里糊涂签了字，房子莫名被抵押
杨老太经人介绍，了解到某投资管理公司主营“养老”相关项目，公司业务员向杨老太推荐了一款“资产养老产品”。杨老太与该投资管理公司签订资产养老服务合同，约定以杨老太的房子作为抵押，借款327万元用于养老，投资管理公司每月向杨老太支付16350元养老金，并代杨老太向出借人偿还利息。
最终，杨老太与吴先生签订借款合同，借款327万元，双方约定利息，杨老太以其自有的房产抵押担保。
然而，投资管理公司在支付杨老太几个月养老金、代付部分借款利息后，便终止了这种行为。后吴先生向法院起诉要求杨老太偿还借款并实现对房屋的抵押权。
这一切，令杨老太始料未及。本来是不想给子女添麻烦，结果现在不仅身背债务，房子也要属于别人了。
由于该案涉及诈骗，法院并没有支持吴先生的诉讼请求。
“我怎么就稀里糊涂地上当了呢。”宣判后，杨老太头脑还是一片懵。
骗绝揭秘：以房养老骗局入套只需三步
法官介绍，目前“以房养老”骗局大部分是三步走。
首先，骗子公司打着“以房养老”的旗号，在老人密集的小区里宣传，或者开设保健品公司、养老器械公司，吹嘘以房养老的好处，并强调房子抵押贷款之后，养老公司每月支付固定利息，利息以房价估值为基数，并代替老人向出借款项的人偿还利息，老人不会承担任何风险。
然后，养老公司会介绍老人认识出借人，老人与出借人之间签订借款合同，并将房子办理抵押。养老公司带领老人去公证处办理债权公证，如老人违约还款，则债权人可以直接向法院申请执行。某些以房养老的案例中，养老公司甚至为老人的债务设定反担保，从而打消老人的顾虑。
最后，养老公司将出借人转到老人账户的借款转走，然后每月向老人支付固定收益、替老人偿还借款利息，但是，过一段时间后，养老公司就会“消失”，或称资金链断裂停止为老人还款，“以房养老”爆雷。
此时，借款人要求老人还款，老人成为债务人，如无力还款，则只能以房抵债。
识别：“以房养老”骗局的漏洞
法官介绍，“以房养老”骗局具有隐秘性，单从表面上看，可以说毫无漏洞，貌似每一链条都是合法合规的。
那么，这是否意味着老人就无法识别骗局呢？
“至少有三个方向可以甄别骗局。”法官说道。
一是“以房养老”的房价估值过低、利息过高。以本案中杨老太的房子为例，同地段同户型的房价均价在43000元/平方米左右，130平方米的房子，市场价值约559万元，但养老公司对其房价估值仅为327万元，房价明显不合理。而老人与出借人签订的借款合同约定的利息往往大于10%，这笔借款利息由养老公司承担，而且，养老公司不仅替老人偿还高昂的借款利息，同时还向老人支付固定的“养老金”，养老金以房价为计算基数，年利率在6%-10%之间。换句话说，养老公司需向老人支付年利率高达20%的利息，而我国银行贷款利率一般在4%左右。养老公司高利息、低房价的行为存在不合理之处。
二是合同内容不符合逻辑。老人“以房养老”的过程可以用莫名其妙、糊里糊涂来形容，完全被养老公司所左右，自己没有主见。首先，老人签署的合同数量多，涉及借款合同、抵押合同、反担保合同、以房养老服务合同等，每份合同十分冗长，长达十几页甚至几十页的材料，老人根本无暇细看。其次，合同的内容也是晦涩难懂，涉及大量的专业术语，如“云养老”“资产养老”“季薪制”等。在合同签订的过程中，养老公司根本不会让老人细细阅读合同内容，更不会对晦涩难懂的词句做出解释，只是让老人签字，老人对合同内容几乎一无所知。
三是公司的盈利模式不符合经济逻辑。依养老公司的说法，其借款的目的是为了赡养投资的老人，目的具有公益性。但是其赡养老人的资金来源是什么？其盈利模式在哪里？养老公司如何维持公司的正常经营运转？又如何支付高昂的借款利息？这些问题养老公司都无从解释。
提醒：“三不”防止落入“以房养老”陷阱
涉及法律关系众多，追索链条长；老人举证困难；骗局隐蔽性强，披着合法外衣……这些因素，令“以房养老”骗局成功性极大，即便诉至法院，老年人也很有可能败诉。
对此，法官提醒老年人，做到“三不”，防止落入陷阱：不听，不要仅依道听途说“谁谁投资挣了多少钱”“公司多好多好”“国家政策怎么样”等就轻易投资，经济行为一定是有盈利逻辑，不符合经济逻辑的一律不听；不看，不看公司经营的业绩，不看公司经营的办公环境，可利用网络媒体查看公司是否正常经营，是否涉案涉诉，要看其经营的项目是否经过批准、备案；不信，不要相信过高的利益许诺。
一旦试水“以往养老”，要注意留存证据，发现公司违约、跑路等迹象，要及时报案，积极维权。同时，要学会止损，不要心存侥幸，如发现公司拖延支付利息，以“暂时周转”等借口搪塞，一定要高度警惕，能够抽回本金的，及时索回本金，不要心存侥幸。
除开冷冰冰的法律，“以房养老”也反映了这样一种社会现象。老人注重节俭，却容易贪婪一袋米、一桶油的恩惠。老人空巢危机，容易轻信他人的嘘寒问暖。
因此，老人上当受骗，子女多多少少也有责任。“以房养老”骗局中，养老公司多找子女不在身边的老人下手，而如果子女能够对父母多用点心，平时多点沟通，多帮助老人分析，多提醒老人各种骗术，可能就会少一些骗局，少一些“老无所依”，少一份伤心。

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